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Antes de comparar tus gastos con la deducción del 35%, revisa qué representa cada pago. Una factura por trabajos en la vivienda puede corresponder a mantenimiento o a una mejora; una mensualidad hipotecaria puede mezclar capital e intereses. Esta distinción importa para personas físicas en arrendamiento ordinario del Título IV, capítulo III de la LISR, no para RESICO, hospedaje o subarrendamiento. El punto de partida son los ingresos efectivamente cobrados, incluidos los que se hubieran pactado a crédito (LISR, artículos 114 y 115).
La factura debe coincidir con lo que realmente se hizo
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Publicación original de Fintax sobre gastos deducibles al rentar una propiedad.
El artículo 115 permite deducir mantenimiento que no implique adiciones o mejoras, así como agua cuando no la pague quien ocupa el inmueble. También contempla primas de seguros e intereses reales, no el capital hipotecario ni automáticamente todo el interés nominal. Las inversiones en construcciones, adiciones y mejoras tienen su tratamiento como inversión: pagar la obra no permite registrarla íntegramente como mantenimiento (LISR, artículo 115).
Como control recomendado, contrasta la descripción de la factura con el alcance contratado y fotografías del trabajo. Una descripción genérica como "trabajos en inmueble" no permite decidir por sí sola si hubo conservación o una mejora. Solicita detalle antes de clasificar. Este control ayuda a documentar la operación; no sustituye los requisitos legales de deducción y comprobación aplicables del artículo 147 de la LISR.
Ejemplo: clasificar seis pagos antes de sumarlos
Supongamos una persona física con un inmueble rentado al 100% durante el año e ingresos anuales cobrados de $240,000, sin incluir IVA. Los importes siguientes son anuales, corresponden a ese inmueble y periodo, y los $40,000 de gastos reales señalados ya cumplen los requisitos aplicables. El mantenimiento lo pagó la propietaria y no contiene mejoras. El interés real está verificado con documentación bancaria y fiscal.
La tabla separa el desembolso de su tratamiento fiscal; las categorías se apoyan en el artículo 115 de la LISR. Los documentos propuestos son controles para revisar qué se pagó, además de la comprobación fiscal que corresponda.
| Pago | Importe anual | Tratamiento y evidencia |
|---|---|---|
| Mantenimiento sin mejoras | $18,000 | Gasto deducible verificado; contrastar factura, alcance del trabajo y pago de la propietaria. |
| Intereses reales | $12,000 | Gasto deducible verificado; revisar constancia bancaria y CFDI, sin usar todo el interés nominal. |
| Seguro del inmueble | $6,000 | Prima deducible verificada; revisar póliza, inmueble cubierto y comprobante. |
| Predial | $4,000 | Deducible en gastos reales o adicional al 35%; comprobar inmueble y periodo, sin duplicarlo. |
| Capital hipotecario | $36,000 | No se incluye como interés deducible; identificarlo por separado en el desglose bancario. |
| Mejora de la construcción | $50,000 | Requiere determinar la deducción de inversión; conservar factura y alcance, sin deducir todo como mantenimiento. |
Ejemplo: clasificar seis pagos antes de sumarlos: importe anual
| Mejora de la construcción | $50,000 |
|---|---|
| Capital hipotecario | $36,000 |
| Mantenimiento sin mejoras | $18,000 |
| Intereses reales | $12,000 |
| Seguro del inmueble | $6,000 |
| Predial | $4,000 |
Qué muestra la comparación y qué sigue pendiente
Los gastos reales verificados suman $40,000: $18,000 + $12,000 + $6,000 + $4,000. Al restarlos de $240,000 quedan $200,000 antes de incorporar la deducción de inversión que corresponda a la mejora. Los $36,000 de capital hipotecario no entran en esa suma; tampoco los $50,000 completos de la obra.
Con la opción del 35%, $240,000 × 35% = $84,000. Se agregan $4,000 de predial del periodo: deducción total de $88,000 y base ilustrativa de $152,000. El 35% sustituye las deducciones del artículo 115, salvo el predial adicional permitido; no puedes sumar nuevamente los $18,000 de mantenimiento (LISR, artículo 115).
Todavía no hay una conclusión definitiva
Estas cifras ilustran bases anuales, no ISR a pagar ni ahorro fiscal. Falta determinar la deducción de inversión de la mejora y actualizar la comparación. El 35% no es un descuento del 35% sobre el impuesto.
Un orden práctico para cerrar la revisión
- Clasifica cada comprobante por su contenido: mantenimiento, mejora, seguro, predial o financiamiento.
- Solicita al banco el desglose de capital e intereses y verifica el interés real con la documentación fiscal.
- Separa gastos personales; identifica el inmueble, quién pagó mantenimiento o agua y el periodo al que corresponde cada importe.
- Calcula por separado la deducción de inversión y concilia el predial para registrarlo una sola vez.
- Compara importes del mismo periodo y documenta la opción elegida, sin escoger una ruta distinta cada mes.
Los pasos anteriores son controles recomendados. La regla de elección sí es normativa: la opción del 35% comprende todos los inmuebles, incluso los sujetos a copropiedad; se ejerce en el primer pago provisional del año y no cambia durante los provisionales de ese ejercicio, aunque puede cambiarse en la declaración anual. El periodo de deducciones e inversiones también debe respetarse (Reglamento de la LISR, artículos 196 y 197).
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir toda la mensualidad hipotecaria?
No. Separa capital de intereses y verifica el interés real deducible con CFDI. El pago total al banco no equivale a esa deducción (LISR, artículo 115).
¿Puedo sumar mantenimiento al 35%?
No. Esa opción sustituye las deducciones del artículo 115. El predial del periodo es la adición permitida, sin duplicarlo (LISR, artículo 115).
¿El 35% permite dejar de guardar documentos?
No equivale a una exención de registros fiscales. Conserva los CFDI de ingresos, la evidencia de cobros y los comprobantes de predial. La dispensa de comprobar gastos para el 35% no convierte el predial adicional en una deducción sin soporte (LISR, artículos 114, 115 y 147).
